اکنون وقت خرید خانه است؟

بازار مسکن در آستانه ورود به سال جدید با جهش نرخ ارز و رشد ۷۵ درصدی نرخ دلار نسبت به زمستان گذشته روبه‌روست. همزمان گزارش‌های رسمی از سوی مرکز آمار ایران تورم ۶۱ درصدی هزینه ساخت را نشان می‌دهد. تاثیر این عدد به شکل مستقیم در نرخ تمام‌شده آپارتمان‌های نوساز احساس خواهد شد. می‌ماند موضوعی به اسم قدرت خرید متقاضیان که می‌تواند بین ارقام پیشنهادی و نرخ قطعی معاملات فاصله ایجاد کند.

طبق گزارش مرکز آمار تورم نقطه به نقطه هزینه ساخت مسکن در تهران پاییز امسال ۶۱ درصد برآورد شده است. می‌دانید یعنی چی؟ یعنی ساخت هر متر مسکن در پاییز در مقایسه با پاییز سال قبل به‌طور متوسط ۶۱ درصد هزینه بیشتری داشته است.

بررسی جزییات این گزارش تصویر دقیق‌تری از فشار هزینه بر سازنده‌هاارائه می‌دهد. در میان گروه‌های اجرایی، هزینه‌های مربوط به گروه چوب با افزایش خیره‌کننده ۹۶ درصدی مواجه شده است. این گروه که شامل اقلامی همچون درب‌های چوبی، کابینت‌سازی و دکوراسیون داخلی می‌شود، نقش مهمی در تعیین نرخ نهایی آپارتمان‌های نوساز دارد. افزایش نزدیک به دو برابری نرخ در این بخش به شکل مستقیم بودجه‌بندی پروژه‌های در حال اتمام را که قرار است در سال ۱۴۰۵ به بازار عرضه شوند، تغییر می‌دهد.

شاخص خدمات که به معنی آیتم‌هایی مثل دستمزد نیروی کار ماهر و ساده ساختمانی را پوشش می‌دهد، رشدی ۷۵ درصدی داشته است. افزایش ۷۵ درصدی دستمزدها سهم بزرگی در جهش نرخ تمام‌شده ایفا خواهد داشت. این افزایش هزینه‌ها در کنار گرانی مصالح پایه مانند سیمان و آهن‌آلات، باعث می‌شود که سازندگان برای حفظ حاشیه سود متعارف خود، چاره‌ای جز افزایش نرخ فروش نهایی نداشته باشند.

تورم ۶۱ درصدی نهاده‌های ساختمانی به عنوان یک عامل غیرقابل انکار، مانع از کاهش قیمت‌ها در سمت عرضه می‌شود و کف نرخ نوسازها را در سال ۱۴۰۵ بالا می‌برد.

نقش قدرت خرید در پیش‌بینی نرخ مسکن ۱۴۰۵

افزایش نرخ دلار و بالا رفتن هزینه ساخت در بالا رفتن نرخ مسکن تاثیر دارند اما عامل قدرت خرید خانوار را در معادلات نهایی نباید دست‌کم بگیریم. این پارامتر می‌تواند تاثیر دو عاملی که گفتیم را در قالب تبدیل نرخ پیشنهادی به نرخ قطعی معامله تحت‌تاثیر قرار دهد.

نگاهی به نرخ یک واحد مسکونی معمولی در تهران و مقایسه آن با سطح درآمدی دهک‌های مختلف جامعه، شکاف عمیقی نشان می‌دهد. اگر جدیدترین فایل‌های مسکونی در شهری مثل تهران را ببینید، متوجه می‌شوید نرخ آپارتمان ۷۵ متری در مرکز شهر تا چند ۱۰ میلیارد تومان بالارفته است. اما قدرت پس‌انداز و تسهیلات بانکی موجود نمی‌تواند پوشش‌دهنده این ارقام باشد.

زمانی که قدرت خرید با قیمت‌های پیشنهادی همخوانی نداشته باشد، بازار به مرحله‌ای می‌رسد که معمولا از عبارت رکود معاملاتی برای آن استفاده می‌شود. در این سناریو فروشنده‌ها بر اساس نرخ روز دلار و هزینه ساخت بالا نرخ تعیین می‌کنند اما نبود خریدار واقعی که توان پرداخت این مبالغ را داشته باشد، منجر به انباشت فایل‌های فروش می‌گردد.

این پدیده در سال ۱۴۰۵ می‌تواند فروشنده‌های پول‌لازم یا سازندگانی را که نیاز به نقدینگی برای شروع پروژه‌های جدید دارند، مجبور به عقب‌نشینی از قیمت‌های اعلامی کند.