انقلاب در بازار مسکن / خداحافظی با کمیسیون‌های نجومی!
در یکی از مهم‌ترین تحولات بازار مسکن در سال‌های اخیر، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران رسماً اعلام کرد که فرمول محاسبه حق کمیسیون برای همیشه تغییر کرده است.
بر اساس قانون جدید، دیگر درصدی از قیمت واقعی معامله مبنای کمیسیون نخواهد بود، بلکه این تعرفه بر اساس «ارزش معاملاتی» ملک محاسبه می‌شود؛ تغییری که می‌تواند به کاهش چشمگیر هزینه‌های مستاجران و خریداران و حذف انگیزه بنگاه‌ها برای بالا بردن قیمت‌ها منجر شود. اما این فرمول جدید دقیقاً چگونه کار می‌کند و چه تاثیری بر جیب شما خواهد داشت؟
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، جزئیات این تغییر بنیادین را که بر اساس “قانون جهش تولید مسکن” و “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات” اجرایی شده، تشریح کرد.
تفاوت کلیدی فرمول قدیم و جدید:
- فرمول قدیم (منسوخ شده): حق کمیسیون، ۲۵ صدم درصد از قیمت نهایی و واقعی ملک از هر طرف معامله (خریدار و فروشنده) بود. برای مثال، برای یک آپارتمان ۱۰ میلیارد تومانی، فروشنده ۲۵ میلیون تومان و خریدار نیز ۲۵ میلیون تومان کمیسیون پرداخت می‌کرد.
- فرمول جدید (لازم‌الاجرا): حق کمیسیون، ضریبی از «ارزش معاملاتی» ملک خواهد بود.
«ارزش معاملاتی» چیست و چرا اینقدر مهم است؟
«ارزش معاملاتی» یک قیمت پایه‌ی رسمی است که توسط سازمان امور مالیاتی برای هر منطقه و محله تعیین می‌شود و معمولاً بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی و روز بازار است. این همان قیمتی است که مبنای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک قرار می‌گیرد.
مثال عملی:
فرض کنید یک آپارتمان در منطقه‌ای از تهران به قیمت ۱۰ میلیارد تومان معامله می‌شود.
- قیمت واقعی: ۱۰ میلیارد تومان
- ارزش معاملاتی (فرضی): ممکن است تنها ۲ میلیارد تومان باشد.
در فرمول جدید، کمیسیون دیگر بر اساس آن ۱۰ میلیارد تومان محاسبه نمی‌شود، بلکه بر اساس پایه ۲ میلیارد تومانی تعیین می‌گردد که نتیجه آن، کاهش چشمگیر مبلغ نهایی کمیسیون است.
به گفته گودرزی، ضریب دقیق این فرمول توسط وزارت صمت تعیین و پس از تصویب هیئت وزیران ابلاغ خواهد شد، اما اصل تغییر مبنای محاسبه، قطعی و لازم‌الاجراست.
تحلیل خودرو یک: پایان عصر کمیسیون‌های نجومی و سه برنده بزرگ
این تغییر ساده در فرمول، یک زلزله خاموش در بازار سنتی مسکن ایران است و سه پیامد استراتژیک به همراه دارد:
-
برنده اول، مستأجر و خریدار: بزرگترین برنده این قانون، مردم هستند. با حذف قیمت روز از فرمول، هزینه واسطه‌گری معاملات به شدت کاهش می‌یابد. این موضوع به ویژه در بازار اجاره که مستاجران هر سال مجبور به پرداخت کمیسیون‌های سنگین بودند، یک گشایش مالی بزرگ محسوب می‌شود.
-
حذف انگیزه تورم‌زایی بنگاه‌ها: در سیستم قدیم، هرچه قیمت ملک بالاتر می‌رفت، سود بنگاه نیز بیشتر می‌شد. این موضوع، انگیزه‌ای ناخواسته برای برخی مشاوران املاک ایجاد می‌کرد تا قیمت‌ها را به صورت کاذب بالا ببرند. گودرزی تاکید کرد: «با فرمول جدید، دیگر این تصور که با افزایش قیمت ملک، مشاوران املاک سود بیشتری می‌برند از میان خواهد رفت.» این اقدام، یکی از ریشه‌های روانی و اقتصادی رشد حباب‌گونه قیمت‌ها را هدف گرفته است.
-
افزایش شفافیت و حرکت به سوی رسمی‌سازی: این قانون، گامی بلند در جهت شفاف‌سازی عملکرد صنف مشاوران املاک و مبارزه با کمیسیون‌های غیررسمی و توافقی است. با تعیین یک مبنای ثابت (ارزش معاملاتی)، نظارت بر بنگاه‌ها بسیار ساده‌تر شده و جلوی دریافت مبالغ اضافه گرفته می‌شود. این طرح، بخشی از پازل بزرگ دولت برای ساماندهی بازار مسکن و کنترل قیمت از مسیر شفاف‌سازی است.
البته این طرح با مقاومت‌هایی نیز از سوی برخی فعالان صنفی که منافع خود را در خطر می‌بینند، روبرو خواهد شد. اما به نظر می‌رسد عزم دولت و مجلس برای اجرای آن جدی است و بازار مسکن در آستانه ورود به دورانی جدید از شفافیت و کاهش هزینه‌های معاملاتی قرار دارد.
