هزینه اجاره‌خانه در استانبول سر به فلک کشید
اجاره مسکن در ترکیه به سرعتی فراتر از نرخ تورم رسمی افزایش یافته و استانبول رکورددار جهش قیمت‌هاست.
در حالی که دولت ترکیه از کاهش نرخ تورم به پایین‌ترین سطح در ۴۴ ماه گذشته خبر می‌دهد، اما واقعیت بازار مسکن در این کشور، به‌ویژه در استانبول، نشان می‌دهد که اجاره‌خانه برای میلیون‌ها خانوار به بحرانی لاینحل بدل شده و همچنان خارج از کنترل باقی مانده است.
این در شرایطی است که آمار رسمی نرخ تورم را در ژوئیه ۲۰۲۵، ۳۳.۵ درصد اعلام کرده، اما گزارش‌ها حاکی از آن است که هزینه اجاره مسکن در شهرهای بزرگ، دو تا سه برابر این رقم افزایش یافته است.
استانبول؛ پایتخت اقتصادی یا میدان مین اجاره‌ها؟
استانبول، بزرگ‌ترین شهر ترکیه و قلب اقتصادی این کشور، به نماد بحران مسکن تبدیل شده است. بر اساس گزارش شرکت «ارزیابی املاک استانبول» میانگین اجاره ماهانه یک آپارتمان در این شهر به حدود ۳۰ هزار لیر (معادل ۷۵۰ دلار) رسیده است. اما این فقط میانگین است؛ در برخی محله‌های مرفه مانند کادیکوی، نرخ اجاره به بالای ۶۲ هزار لیر (۱۵۵۰ دلار) در ماه رسیده است. سارییر، بشیکتاش، باکرکوی و زیتون‌بورنو نیز در صدر فهرست مناطقی هستند که اجاره‌بها در آن‌ها جهش‌های بی‌سابقه‌ای داشته است.
این افزایش، نه صرفاً بازتاب تورم، بلکه نتیجه یک افزایش واقعی در هزینه‌هاست. بر اساس گزارش دویچه بانک در سال ۲۰۲۵، استانبول در پنج سال گذشته بالاترین رشد جهانی اجاره مسکن را تجربه کرده است؛ حدود ۱۹۳ درصد افزایش به پول ملی و بیش از ۱۶۰ درصد به دلار.
کاهش مالکیت، افزایش اجاره‌نشینی
بررسی‌های آماری حاکی از آن است که مالکیت خانه در ترکیه به پایین‌ترین سطح خود در ۱۸ سال گذشته رسیده است. در سال ۲۰۲۴ تنها ۵۵.۸ درصد از خانوارها صاحب‌خانه بودند و پیش‌بینی می‌شود این رقم در سال جاری نیز از ۵۶ درصد فراتر نرود. در حالی که این عدد در سال ۲۰۱۴ حدود ۶۱ درصد بود.
این کاهش مالکیت به معنای افزایش اتکا به اجاره است؛ حدود ۴۴ درصد از خانوارها اکنون مستأجر هستند. در بین اقشار کم‌درآمد، این نسبت از ۲۴.۵ درصد به ۳۶.۷ درصد در عرض چند سال افزایش یافته است. حتی در طبقه متوسط نیز نرخ مالکیت از ۵۸.۶ درصد به ۵۶.۳ درصد کاهش یافته است.
سیاست‌هایی که از پس بحران برنیامدند
دولت ترکیه در نیمه دوم سال ۲۰۲۲ قانونی تصویب کرد که سقف افزایش اجاره سالانه را به ۲۵ درصد محدود می‌کرد. اما بسیاری از مالکان با دور زدن این قانون و امتناع از تمدید قراردادها، منازل خود را با قیمت‌های تازه و بسیار بالاتر به بازار عرضه کردند. همین مسئله به شکل‌گیری موجی از دعاوی قضایی بین مالکان و مستأجران منجر شده است.
در سال ۲۰۲۵، دولت طرحی را برای احراز هویت آگهی‌های ملکی به اجرا گذاشت تا فقط مالکان واقعی یا دفاتر مجاز امکان ثبت آگهی داشته باشند. بازرسی‌ها منجر به جریمه بیش از ۱۳۷ میلیون لیر برای ۱۱۰۰ دفتر متخلف شد. همچنین تعداد دفاتر املاک مجاز ظرف کمتر از یک سال ۲۰ درصد افزایش یافته و به حدود ۸۵ هزار دفتر رسیده است. با این حال، این اقدامات هنوز نتوانسته‌اند از التهاب بازار بکاهند.
از سوی دیگر، برنامه دولت برای ساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکونی اجتماعی با هدف کمک به طبقات کم‌درآمد و افزایش نرخ مالکیت، در میانه‌ی بحران همچنان در مراحل ابتدایی قرار دارد.
دلایل پشت پرده جهش اجاره‌ها
عمر آک‌اوچ، تحلیل‌گر اقتصادی، معتقد است تورم افسارگسیخته در سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ نه تنها بر کالاهای مصرفی، بلکه بر بازار اجاره نیز تأثیر گذاشته است. با وجود کاهش نسبی تورم در سال جاری، هزینه‌های معیشتی همچنان بالاست و بسیاری از مالکان برای جبران هزینه‌های زندگی، اجاره‌بها را افزایش داده‌اند.
او همچنین به کاهش ارزش لیر در برابر ارزهای خارجی اشاره می‌کند که باعث شده برخی مالکان، قراردادهای اجاره را با ارز یا معادل دلاری تنظیم کنند. به گفته او، زلزله‌های مهیب در فوریه ۲۰۲۳ نیز موجب افزایش تقاضا برای ساختمان‌های مقاوم و نوساز، به‌ویژه در استانبول شده است؛ شهری که خود در معرض خطر زلزله قرار دارد.
همچنین حضور بیش از نیم میلیون دانشجو که هر ساله به شهرهای بزرگ می‌آیند، در کنار ورود نیروی کار جدید، فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، گرانی زمین و مشکلات تامین مالی پروژه‌های جدید، فضا را برای رشد بی‌وقفه اجاره‌ها آماده کرده است.
