انقلاب در حق کمیسیون املاک / ۳ تغییر کلیدی که هزینه معاملات را متحول می‌کند
دوران محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک به عنوان درصدی از قیمت کل معامله به پایان خود نزدیک می‌شود. بر اساس آیین‌نامه جدید دولت، تعرفه بنگاه‌ها دیگر تابعی از قیمت‌های نجومی و در حال نوسان بازار نخواهد بود، بلکه بر اساس یک فرمول جدید مبتنی بر “قیمت منطقه‌ای” ملک و با تعیین سقف مشخص محاسبه خواهد شد. این تغییر بزرگ با هدف شفاف‌سازی و کنترل هزینه‌ها، بازار مسکن را متحول خواهد کرد.
مقامات وزارت راه و شهرسازی و اتحادیه مشاوران املاک جزئیات طرحی را تشریح کرده‌اند که شیوه محاسبه حق‌الزحمه (کمیسیون) معاملات مسکن را به طور کامل دگرگون می‌کند. این طرح که در قالب “قانون الزام به ثبت” اجرا می‌شود، بر سه پایه اصلی استوار است:
۱. مبنای محاسبه: از قیمت روز به قیمت منطقه‌ای
تاکنون، کمیسیون املاک درصدی از قیمت واقعی معامله بود (مثلاً ۰.۲۵ درصد از هر طرف). در روش جدید، مبنای محاسبه “ارزش معاملاتی” یا “قیمت منطقه‌ای” خواهد بود. این عدد، یک قیمت پایه‌ی دولتی است که توسط سازمان امور مالیاتی برای هر منطقه و بلوک شهری تعیین می‌شود و معمولاً بسیار پایین‌تر از قیمت واقعی ملک در بازار است.
۲. تعیین ضریب: اختیارات شهرستانی
از آنجا که قیمت منطقه‌ای در سراسر کشور یکسان نیست، قرار است کمیسیون‌های نظارت در هر شهرستان (حدود ۴۰۰ شهرستان) یک “ضریب” مشخص تعیین کنند. حق کمیسیون نهایی از ضرب این ضریب در قیمت منطقه‌ای ملک به دست خواهد آمد. به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک، این ضریب به گونه‌ای تعیین می‌شود که نرخ جدید از تعرفه فعلی کمتر نباشد، اما برای آن سقف در نظر گرفته خواهد شد تا از دریافت مبالغ گزاف جلوگیری شود.
۳. شفافیت و نظارت: نقش دفاتر اسناد رسمی و جریمه سنگین
برای تضمین اجرای قانون، دو مکانیزم نظارتی مهم طراحی شده است:
- ثبت در دفترخانه: دفاتر اسناد رسمی موظف شده‌اند هنگام تنظیم سند، مبلغ حق‌الزحمه مشاور املاک را به صورت رسمی ثبت و تسویه کنند.
- جریمه تخلف: برای مشاوران املاکی که مبلغی بیش از سقف تعیین‌شده دریافت کنند، جریمه‌ای تا سه برابر مبلغ اضافه دریافتی در نظر گرفته شده است.
پیامدهای این طرح برای شما چیست؟
این تغییر بزرگ چه معنایی برای بازیگران اصلی بازار مسکن دارد؟
-
برای خریدار و فروشنده:
-
مزیت اصلی: پیش‌بینی‌پذیری و شفافیت. شما قبل از معامله می‌توانید با یک فرمول مشخص، هزینه کمیسیون را محاسبه کنید و دیگر نگران افزایش ناگهانی آن به دلیل بالا رفتن قیمت ملک نخواهید بود. احتمالاً در معاملات املاک گران‌قیمت، هزینه کمیسیون به شکل چشمگیری کاهش می‌یابد.
-
چالش: ممکن است در برخی مناطق با قیمت منطقه‌ای بالا یا ضریب سنگین، هزینه کمیسیون تفاوت چندانی با قبل نکند یا حتی بیشتر شود. باید منتظر اعلام ضرایب شهرستانی ماند.
-
برای مشاوران املاک:
-
چالش اصلی: کاهش احتمالی درآمد، به‌ویژه برای کسانی که در مناطق گران‌قیمت و روی املاک لوکس کار می‌کنند. اتصال درآمد به یک عدد ثابت دولتی به جای قیمت روز، انگیزه را برای فروش به قیمت بالاتر کاهش می‌دهد.
-
مزیت: رسمی شدن و شفافیت. ثبت حق‌الزحمه در دفاتر اسناد رسمی، این حرفه را شفاف‌تر کرده و از اختلافات آتی بین طرفین معامله جلوگیری می‌کند.
نتیجه‌گیری
هدف اصلی دولت از این طرح، مهار تأثیر تورم مسکن بر هزینه‌های جانبی معامله و ایجاد یک سیستم شفاف و قابل نظارت است. اگرچه این طرح با مقاومت‌هایی از سوی برخی مشاوران املاک روبرو شده، اما در صورت اجرای صحیح می‌تواند به نفع مصرف‌کننده نهایی تمام شده و از دریافت کمیسیون‌های نجومی و غیرمنصفانه جلوگیری کند.
