انقلاب در حق کمیسیون املاک / کمیسیون درصدی به پایان رسید
دولت با یک مصوبه جنجالی، شاهرگ ارتباطی میان قیمت مسکن و درآمد مشاوران املاک را قطع کرد. بر اساس قانون جدید “الزام به ثبت رسمی معاملات”، حق کمیسیون دیگر درصدی از قیمت نهایی معامله نخواهد بود، بلکه ضریبی از “ارزش معاملاتی منطقه‌ای” خواهد بود که سالانه توسط سازمان مالیات تعیین می‌شود. این جراحی بزرگ که با هدف حذف انگیزه بنگاه‌ها برای بالا بردن قیمت‌ها صورت گرفته، با مقاومت شدید اتحادیه املاک مواجه شده و بحثی داغ را در مورد نقش، مسئولیت و آینده ۲۰۰ هزار واحد صنفی در سراسر کشور به راه انداخته است: آیا این یک گام به سوی شفافیت است یا نابودی یک صنف؟
بازار مسکن ایران در آستانه یک تحول ساختاری قرار دارد. هیئت وزیران با تصویب آیین‌نامه جدید، فرمول محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک را به کلی دگرگون کرده است. این اقدام که با واکنش‌های متفاوتی از سوی کارشناسان و فعالان این صنف روبرو شده، سه دیدگاه اصلی را در مقابل هم قرار داده است.
منطق قانون جدید
- مشکل اصلی: اتهام تاریخی به بنگاه‌های املاک این است که با دریافت کمیسیون به صورت درصدی از قیمت معامله، انگیزه مستقیمی برای افزایش قیمت‌ها و ملتهب کردن بازار دارند.
- راه‌حل قانونی: بر اساس “قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول”، حق کمیسیون از قیمت روز معامله جدا شده و به ضریبی از ارزش معاملاتی املاک (موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم) متصل می‌شود. این ارزش، یک عدد ثابت سالانه برای هر منطقه است و تحت تأثیر نوسانات بازار قرار نمی‌گیرد.
- اهداف جانبی (نظر کارشناسان): هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس مسکن، معتقد است این تغییر باید با اصلاحات عمیق‌تری همراه باشد:
- ایجاد شرکت‌های حقوقی: بنگاه‌ها باید از حالت “شخص حقیقی” به “شرکت حقوقی” تبدیل شوند تا مسئولیت‌پذیری آنها دائمی شده و با بستن مغازه، از پاسخگویی فرار نکنند.
- افزایش مسئولیت: بنگاه‌ها در ایران صرفاً هویت طرفین را احراز می‌کنند، در حالی که در دنیا مسئولیت صحت‌سنجی کامل اسناد ملک را بر عهده دارند و در قبال اطلاعات غلط، پاسخگوی قانونی هستند.
اعتراض صنف
- بی‌توجهی به نظرات صنف: سمانه محرمی، نایب رئیس اتحادیه، تأکید می‌کند که این قانون بدون هیچ‌گونه نظرخواهی از اتحادیه تصویب شده است.
- مغایرت ارزش منطقه‌ای با قیمت واقعی: به گفته وی، “ارزش معاملاتی منطقه‌ای” که مبنای جدید کمیسیون است، تفاوت ماهوی و بسیار زیادی با قیمت واقعی مسکن دارد و این فرمول، درآمد مشاوران را به شدت کاهش می‌دهد.
- مقایسه ناعادلانه با دنیا: محرمی اشاره می‌کند که حق کمیسیون در ایران (تاکنون ۰.۵٪) در مقایسه با کشورهای دیگر مانند آلمان (۳-۷٪) یا آمریکا (۴-۷٪) بسیار ناچیز بوده و کاهش بیشتر آن منطقی نیست.
- پیچیدگی‌های اجرایی: الزام به دریافت ۵۰٪ کمیسیون در دفترخانه اسناد رسمی و لزوم اخذ پروانه تخصصی از سازمان ثبت، از دیگر ایرادات این قانون از نگاه صنف است.
دیدگاه میانه (نگاه پژوهشگر)
- اهمیت حفظ بنگاه‌ها: احمدرضا سرحدی، پژوهشگر، ضمن تأیید لزوم افزایش مسئولیت‌پذیری بنگاه‌ها، با حذف کامل آنها و اتکای صرف به سامانه‌های آنلاین (با توجه به زیرساخت اینترنت کشور) مخالف است. او معتقد است احتمال کلاهبرداری در فضای مجازی دو برابر بنگاه‌های فیزیکی است.
- تأکید بر مسئولیت: سرحدی نیز مانند فروغمند اعرابی تأکید دارد که مشکل اصلی، عدم مسئولیت‌پذیری بنگاه‌ها در قبال معامله است. آنها باید در ازای کمیسیون، مانع کلاهبرداری از طریق احراز دقیق ملک شوند، نه اینکه صرفاً یک واسطه باشند.
