خیابان‌های ۶ طبقه تهران آرام‌آرام ۷ طبقه می‌شوند
اعطای تراکم مازاد در تهران، به اسم ارزان‌سازی خانه و رونق ساخت‌وساز، دوباره جنجالی شده است. در حالی‌که از گیشا تا شهران، مجوزهای ۶ تا ۷ طبقه صادر می‌شود، کارشناسان هشدار می‌دهند این سیاست نه تنها قیمت مسکن را پایین نمی‌آورد، بلکه تهران را از ظرفیت زیستی خارج می‌کند و کیفیت زندگی را برای آیندگان فرو می‌ریزد.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در مناطق مرکزی و غربی تهران، ساختمان‌هایی که طبق طرح تفصیلی باید حداکثر پنج‌طبقه ساخته شوند، با توجیه «تجمیع پلاک‌ها» مجوز ساخت تا هفت‌طبقه یافته‌اند. هر طبقه اضافی حاشیه سود سازنده را تا ۱.۵ برابر بالا می‌برد و در کنار دریافت عوارض تراکم، منبع جدید درآمدی برای مدیریت شهری شده است.
این در حالی است که جمعیت شهر از سقف طرح جامع فراتر رفته و زیرساخت‌های حمل‌ونقل، آب و خدمات شهری، برای رشد بیشتر عملاً آماده نیست. کارشناسان شهرسازی این روند را «شهر فروشی با مجوز» می‌نامند؛ جایی که سود سازنده و شهرداری بر زیست‌پذیری شهروند ترجیح داده می‌شود.
بی‌اثر بودن سیاست بر قیمت مسکن
موافقان تراکم مازاد، آن را ابزار افزایش عرضه و کاهش قیمت می‌دانند؛ اما تجربه بازار نشان داده وقتی قدرت خرید مردم سقوط کرده و وام‌ها تنها ۱۰ درصد ارزش یک خانه را پوشش می‌دهند، عرضه بیشتر ساخت‌وساز هیچ رونق پایداری ایجاد نمی‌کند. طبق داده‌های رسمی، تولید سالانه مسکن بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد است، در حالی که نیاز واقعی کشور بیش از یک میلیون واحد برآورد می‌شود.
در نتیجه، مسکن همچنان از دسترس دهک‌های متوسط و پایین خارج مانده و سیاست تراکم‌فروشی، صرفاً سازندگان و مدیران شهری را به سود می‌رساند.
هشدار قانونی و بحران زیستی
اعطای تراکم مازاد به‌گفته اعضای شورای شهر، عدول آشکار از طرح جامع و تفصیلی است. مهدی عباسی رئیس کمیسیون معماری شورای شهر، این اقدام را «خلاف مقررات بالادستی و عامل بی‌تعادلی زیرساخت‌ها» دانسته است.
مطالعات رسمی نشان می‌دهد ظرفیت زیستی تهران پیش‌تر به سقف تعیین‌شده رسیده و هر افزایش بار جمعیتی، بحران آب، ترافیک و فرسایش خدمات شهری را تشدید می‌کند. همچنین با وجود ابطال مصوبه شورای شهرداران توسط دیوان عدالت اداری، گزارش‌های تازه از صدور مجوزهای غیرشفاف در مناطق ۱۷، شهران و گیشا منتشر شده است—نشانه‌ای از استمرار «تراکم‌مازاد پنهان» در سطح محلات.
پیامد اجتماعی و چشم‌انداز آینده
تحلیل نهایی نشان می‌دهد سیاست تراکم مازاد، نه راهی برای خانه‌دار کردن مردم است، نه ابزار مهار تورم مسکن؛ بلکه مسیری است برای تأمین کسری بودجه مدیریت شهری از جیب شهروندان. در این معادله، سازندگان سود می‌برند، اما آسمان، هوای تهران و ظرفیت زیستی شهر فروخته می‌شود. تداوم این روند، پایتخت را به‌سوی شهری غیرقابل سکونت با زیرساخت‌های فرسوده و اقتصاد محلی پرتنش سوق خواهد داد.
