شوک به بازار مسکن مشهد/ راز ماندگاری اجاره‌بها در حاشیه شهر!
در حالی که بازار مسکن اغلب شهرها با افزایش اجاره مواجه است، در برخی مناطق حاشیه‌ای مشهد، اجاره‌بها امسال مانند سال گذشته باقی مانده و خبری از افزایش قیمت نیست.
حسین رستمی اظهار کرد: علاوه بر اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی روی قیمت اجاره اثرگذار بود، خروج اتباع تأثیر بیشتری بر تثبیت نرخ رهن و اجاره داشت؛ البته این اثرگذاری در مرکز شهر و برخی نقاط برخوردار محسوس نبوده و افزایش در حد همان ۲۵ درصد متعارف بوده است اما در حاشیه شهر نه‌تنها افزایش نداشته بلکه مالکان حاضرند به قیمت پارسال هم واحدهای مسکونی خود را اجاره دهند.
لزوم اصلاح قوانین در حوزه اجاره املاک تجاری
وی مؤثرترین گزینه درزمینهٔ بهبود اقتصاد را ساماندهی وضعیت اجاره املاک تجاری استیجاری دانست و گفت: کنترل و نظارت در حوزه ملک چه مسکونی و چه تجاری باید در ابتدای خط تولید و از طریق کنترل و نظارت بر مؤلفه‌های ساخت‌وساز انجام شود و با ایجاد جذابیت‌هایی برای انبوه‌ساز، زمینه سرمایه‌گذاری در این بخش فراهم شود تا ساخت‌وساز انجام شود و با رفتن به این مسیر در انتهای خط تولید، شاهد ساماندهی وضعیت ملک خواهیم بود.
رستمی با اشاره به لزوم انجام اصلاحاتی در قوانین در راستای کنترل قیمت بازار اجاره به‌ویژه درزمینهٔ املاک تجاری استیجاری یادآور شد: در حال حاضر هیچ قانونی درزمینهٔ قیمت‌گذاری برای اجاره املاک در بخش تجاری وجود ندارد و بیشترین ضربه اقتصادی به واحدهای صنفی در خصوص مسئله اجاره‌بهای واحد تجاری وارد می‌شود؛ زیرا هیچ نظارتی بر وضع اجاره این واحدها وجود ندارد. لازم است قانون‌گذار همان‌طور که درزمینهٔ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی ورود کرد؛ درزمینه اجاره واحدهای تجاری هم قانونی وضع کند.
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد با اشاره به اینکه آمار دقیقی از تعداد واحدهای تجاری استیجاری در دست اتحادیه نیست افزایش قیمت اجاره واحدهای تجاری را اغلب غیرکارشناسی دانست و گفت: چه بسیار شاهدیم فعالان صنفی در این شرایط اقتصادی اقدام به بازگشایی یک واحد صنفی می‌کنند و با افزایش قیمت اجاره واحدهای تجاری در برخی محلات شهر بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصد، مجبور به تعطیلی واحد صنفی خود می‌شوند.
وی افزود: وضعیت افسارگسیخته‌ای درزمینه اجاره واحدهای تجاری وجود دارد که اگر ساماندهی و مدیریت نشود به لحاظ اجتماعی و اقتصادی آسیب‌زا است چون در این شرایط کسبه فقط تلاش می‌کنند موقعیت خود را حفظ کرده تا بتوانند مبلغ اجاره ماهانه واحد صنفی‌شان را تأمین کنند و تعطیل نشوند.
رستمی با اشاره به اینکه فعلاً هیچ قانونی برای نظارت بر قیمت اجاره واحدهای تجاری استیجاری وجود ندارد، اعلام کرد:۸۰ درصد از افراد صنف ما مستأجرند البته در صنوف دیگر هم اوضاع همین‌طور است لذا در این شرایط، دغدغه فعالان صنوف افزایش سرسام‌آور اجاره‌بهای واحدهای صنفی و چگونگی پرداخت رقم بالای اجاره آن است.
وی گفت: انتظار می‌رود درزمینه اجاره واحدهای تجاری، ساماندهی لازم انجام شود زیرا این مسئله از شیرازه اصلی خود خارج و نگران‌کننده شده است. درواقع برای رفع این چالش باید شبیه قانونی که در سال ۱۴۰۲ نسبت به واحدهای مسکونی تصویب و ابلاغ شد، قانونی تصویب شود.
رستمی با اشاره به اینکه تعیین قیمت اجاره واحدهای تجاری با مالکین است و آنها هر رقمی مطرح کنند مستأجر مجبور به پرداخت است، افزود: کلیه اصناف از بالا بودن اجاره واحد تجاری‌شان ضربه می‌خورند زیرا اجاره پرداختی آنها بیش از ظرفیتشان است و این امر به تولید، اصناف و مردم ضربه وارد می‌کند. این در حالی است که کسبه از فعالیت واحد تجاری ارتزاق می‌کنند و فعالیتشان با مردم ارتباط مستقیم دارد و افزایش بی‌رویه اجاره ضمن ایجاد نارضایتی در بین اصناف، بر زندگی مردم هم اثر می‌گذارد. علاوه براین اجاره بالای واحدهای تجاری باوجود آنکه استهلاک و هزینه کمتری نسبت به واحدهای مسکونی دارد بر بالا رفتن اجاره واحدهای مسکونی هم اثرگذار است.
وی افزود: وجود قانون درزمینه اجاره واحد مسکونی در کنترل و نظارت بر بازار اجاره این واحدها اثرگذار بوده و ابزاری برای برخورد دستگاه‌های نظارتی با متخلفان است که با بررسی نرخ اجاره‌ها، در صورت افزایش بیش از ۲۵ درصد، حق شکایت برای مستأجران ظرف مدت پنج سال در نظر گرفته‌شده و در صورت رعایت مفاد این قانون برای مؤجران هم مشوق‌های مالیاتی وجود دارد. این قانون اهرمی است که می‌تواند جلوی زیاده‌خواهی‌های مالکان را بگیرد اما در نبود قانون وضعیت اجاره‌بها برای واحدهای تجاری، غیرقابل‌قبول است.
بازار خریدوفروش مسکن همچنان در رکود
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد با اشاره به وضعیت بازار خریدوفروش ملک مسکونی در این کلان‌شهر اظهار کرد: بازار همچنان در رکود قرار دارد و قیمت‌ها در شرایط فعلی افزایش چندانی نداشته باوجود اینکه مؤلفه‌های اثرگذار در قیمت مسکن همه افزایشی بوده‌اند اما قیمت مسکن تغییر چندانی نداشته و به‌طورکلی افزایش خاصی در بازار ملک دیده نمی‌شود و بازار همچنان راکد است.
وی در خصوص پیش‌بینی‌ها نسبت به بازار مسکن، افزود: بازار مسکن با بازار ارز و طلا و نوسانات متعدد پیش روی این بازارها متفاوت است، با توجه به شرایط فعلی کشور، بازار مسکن فعلاً راکد است اما پیش‌بینی می‌شود در آینده شاهد افزایش قیمت باشیم لذا به افرادی که قصد خرید مسکن موردنیاز خود را دارند توصیه می‌شود این روزهایی که بهترین فرصت برای خرید مسکن است را از دست ندهند.
رستمی، با بیان اینکه باید در حوزه قیمت‌گذاری ملک روی مؤلفه‌های اثرگذار کار شود و مسئله تولید مسکن موردتوجه سیاست‌گذاران قرار گیرد، افزود: در سال‌های اخیر در حوزه تولید مسکن عقب‌افتاده‌ایم و عرضه کمتر از تقاضا بوده است لذا با توجه به رکود چندین ساله حوزه مسکن، انتظار داریم در آینده در حوزه مسکن روند قیمت‌ها، افزایشی باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد با اشاره به اینکه رسالت اتحادیه ساماندهی فعالان این صنف است وگرنه در قیمت‌گذاری روز ملک اثرگذار نیست، گفت: البته از نظرات اتحادیه در حوزه کارشناسی قیمت، استفاده می‌شود.
رستمی با بیان اینکه بنا به آمار در خصوص وضعیت ساخت‌وساز در مناطق هفت، یک، ۱۲ و ۱۵ ساخت‌وساز توسط انبوه‌سازان انجام می‌شود؛ اما وضعیت مثل سال‌های گذشته نیست زیرا در نبود حمایت از انبوه‌سازان، ساخت‌وسازها کمتر شده است.
وی به چالش‌ها و دغدغه‌های پیش روی این اتحادیه اشاره کرد و یادآور شد: مهم‌ترین دغدغه ما اتصال اعضای اتحادیه به سامانه کاتب است که باید در اولویت کاری آنان باشد البته به‌صورت رایگان آموزش و ثبت‌نام اعضا در این سامانه، توسط اتحادیه انجام می‌شود. بنا به قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به‌منظور الزام‌آور کردن ثبت تمام معاملات ملکی در سامانه ثبت‌اسناد و پایان دادن به اعتبار اسناد عادی باید اعضای اتحادیه در این سامانه ثبت‌نام کنند زیرا بر اساس این قانون فروش، اجاره و صلح، بلکه حتی پیش‌فروش، رهن، اجاره به‌شرط تملیک و سایر معاملات تنها در صورتی معتبر شناخته می‌شوند که به‌صورت رسمی و از طریق سامانه‌های طراحی‌شده مانند سامانه کاتب یا دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد گفت: متأسفانه مردم هم نسبت به این قانون ناآگاهند و اطلاع نداشتن آنان از این قانون باعث می‌شود که در این زمینه اقدام نکنند. مردم باید با مطالبه‌گری خود زمینه اجرای این قانون الزام‌آور را از سوی اعضای اتحادیه فراهم کنند تا از بروز مشکل برای آنان جلوگیری شود.
وی افزود: هم‌اکنون ۷۷۰۰ عضو دارای پروانه، تحت پوشش اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد قرار دارند و نظارت اتحادیه بر عملکرد آنها مستمر و مداوم است. گشت‌های بازرسی روزانه نیز بر کار اعضا نظارت دارند.
